Para a chamada dação em cumprimento avançar, o banco e o cliente têm de estar de acordo, o que nem sempre acontece. Trata-se de uma solução de último recurso para ambos, pelo que os bancos só ponderam ficar com a casa do cliente quando não há outras soluções, por exemplo, fiadores que assumam a dívida. Já os clientes devem esgotar todas as alternativas antes de enveredar por esta operação – renegociar o plano de pagamentos ou avançar com a consolidação de créditos. Os nossos gabinetes de apoio ao sobre-endividado também podem oferecer uma ajuda.
Um contacto às instituições bancárias, em outubro, revelou que, dos sete bancos que colaboraram no estudo, apenas o Montepio toma a iniciativa de sugerir a dação aos clientes em incumprimento. O Best não pratica essa operação e a novacaixagalicia e o BiG ainda não tiveram nenhum caso. Já o Banif, o Banco Popular e o Montepio aguardam pelo pedido do cliente e só depois avaliam a possibilidade de aceitarem. As características e a localização da casa pesam na decisão. Como o mercado imobiliário atravessa um período difícil, o imóvel só será “apetecível” se for grande a probabilidade de o banco o vender rapidamente.
Obrigatório reavaliar a casa
Para analisar o pedido de dação, o banco exige a reavaliação do imóvel – apesar de este ter sido avaliado quando o crédito foi concedido, a nova avaliação determinará o valor de mercado atual. Segundo o Banif, Banco Popular e Santander Totta, as novas avaliações das casas usadas estão, em muitos casos, a registar valores inferiores aos fixados na data da compra. Resultado: o valor do imóvel pode não cobrir o montante em dívida.
Nesses casos, a grande vantagem da dação – o consumidor deixar de pagar a prestação – não se verifica na totalidade. Além de ficar sem casa, o devedor só reduz a dívida ao banco (não a elimina). Terá ainda de pagar o remanescente, em regra, através da contratação de um crédito pessoal, e pagar os custos do processo (como a abertura de dossiê), a avaliação, a escritura ou o certificado energético.
Lamentavelmente, o inverso não acontece. Quando o valor da avaliação ultrapassa o montante em dívida, os bancos também deveriam devolver ao cliente a diferença.
Até 600 euros para se ver livre do crédito
Quando a casa vale o mesmo ou até mais do que o montante em dívida, o cliente vê o empréstimo terminado, pagando apenas os custos do processo, que variam com o banco.
Para estimarmos a despesa com a emissão do certificado energético, considerámos uma casa com 80 metros quadrados. Nas instituições que colaboraram no estudo, os custos totalizam:
- no Banco Popular, € 165, 60 do certificado energético
- no Santander Totta, € 259,20 (€ 93,60 da reavaliação + € 165,60 do certificado energético)
- no Montepio, € 490 (€ 325 do registo e escritura no Casa Pronta + € 165,60 do certificado energético)
- no Banif, € 610,60 (€ 195 da reavaliação, de acordo com o preçário online + € 250 da comissão de processo + € 165,60 do certificado energético)
Caso existam, o Banco Popular e o Montepio ainda exigem o pagamento das despesas com documentos (plantas do imóvel, por exemplo).
Contratar um crédito pessoal para pagar o resto da dívida
Quando o valor da casa é inferior ao da dívida, o cliente tem de pagar o restante. Se não tiver capitais próprios, terá de pedir um empréstimo no banco onde contratou o crédito à habitação (dificilmente cumprirá os requisitos de avaliação de risco noutra instituição). As opções variam.
O Banif negoceia um acordo de pagamento ajustado à capacidade financeira do cliente. O Banco Popular faz uma avaliação caso a caso. Já o Montepio permite ao cliente contratar um crédito hipotecário, se tiver outro imóvel para dar como garantia, com penhor de aplicação, se tiver um depósito a prazo ou outra aplicação, ou pessoal. O Santander Totta indicou uma solução específica para a dação em cumprimento – um crédito de garantia pessoal (livrança assinada), com taxa indexada à Euribor a 3 meses e spread de 2,5 por cento. O prazo pode ir dos 6 aos 120 meses e o montante atingir 100 mil euros. Não cobra comissões, nem seguros, e a reavaliação custa 93,60 euros.
O Banco Popular também não cobra despesas bancárias ou notariais. No Banif, cabe ao cliente suportar o custo da reavaliação (€ 195, de acordo com o preçário online) e a comissão de processo (250 euros). O Montepio exige o pagamento do registo e da escritura (€ 325, no Casa Pronta). Já o preço do certificado energético é suportado, nos quatro bancos, pelo cliente.
Fizemos os cálculos para dois cenários: um em que o valor de reavaliação fica 15 mil euros abaixo da dívida e outro em que fica 30 mil euros abaixo. Como o crédito pessoal será a opção mais frequente para o pagamento do remanescente, simulámos empréstimos com a taxa mínima e a máxima do Banif, Banco Popular e Montepio, para 8 anos. No caso do Santander Totta, considerámos o seu produto específico. Como o Banif e o Santander Totta permitem prazos mais alargados, também simulámos a 10 anos.
Nos bancos que não colaboraram no estudo, o procedimento será idêntico e o cliente encaminhado para o crédito pessoal (a não ser que haja soluções específicas). Para estimar os custos e a prestação, use o nosso simulador de crédito pessoal.
Se optar pelo crédito para pagar o remanescente, tente encontrar uma prestação ao seu alcance. Caso contrário, arrisca-se a ficar, mais tarde, em nova situação de incumprimento. E, nessa altura, poderá não ter qualquer bem para negociar.
in site"DECO"
