DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO
Para existir um condomínio têm que coexistir num prédio partes comuns e fracções autónomas.
QUAIS SÃO AS PARTES COMUNS ?
- ARTIGO 1421º CÓDIGO CIVIL
São comuns as seguintes partes do edifício:- O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; - O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;- As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.Presumem-se ainda comuns: - Os pátios e jardins anexos ao edifício;- Os ascensores;- As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro- As garagens e outros locais de estacionamento;- Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos proprietários.
O QUE É QUE O CONDÓMINO TEM EM PROPRIEDADE EXCLUSIVA?
ARTIGO 1420º CÓDIGO CIVIL
A fracção que lhe pertence.Conclusão:Para existir um condomínio, um edifício ou conjunto de edifícios tem que estar dividido em partes distintas.- Fracções autónomas (Propriedade de vários indivíduos)- Partes comuns (Propriedade de todos)O condomínio pressupõe a constituição do prédio em propriedade horizontal.
DEFINIÇÃO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL
Um prédio encontra-se no regime de propriedade horizontal quando todas as fracções se encontram autonomizadas, ou seja, são distintas, isoladas, independentes, com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.
QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A CONSTITUIÇÃO DE UM PRÉDIO EM PROPRIEDADE HORIZONTAL?
Documento emitido pela Câmara Municipal que declara que as fracções autónomas respeitam os requisitos legais;- Caderneta predial emitida pela Repartição de Finanças;- Certidão do registo predial emitida pela Conservatória do Registo Predial.
O QUE É O TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL?
ARTIGO 1418º DO CÓDIGO CIVIL
O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal. Este documento é formalizado por escritura pública.Neste documento tem que ser feita a descrição das várias fracções do prédio, sendo fixado o valor de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem.Exemplo: "A fracção H tem 3 assoalhadas, uma casa de banho, cozinha, um hall e uma varanda, tendo o valor de 12 mil contos, correspondendo a uma permilagem de 20".O título constitutivo pode ainda conter, designadamente:- Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;- Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.- Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
QUEM DEVE OBEDECER ÀS NORMAS DO TÍTULO CONSTITUTIVO ?
Todos os condóminos.
O TÍTULO CONSTITUTIVO PODE SER MODIFICADO ?
Apenas por escritura pública e desde que haja acordo de todos os condóminos. Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública (para isso, o acordo tem que constar da acta assinada por todos).
SE O TÍTULO CONSTITUTIVO NADA DISSER QUANTO AO FIM A QUE SE DESTINA QUALQUER FRACÇÃO É POSSÍVEL FAZER A ALTERAÇÃO DO USO ?
Sim, com as seguintes condicionantes:- Deliberação da assembleia aprovando a alteração por maioria de 2/3;- Licença de alteração de utilização emitida pela Câmara.
O TÍTULO CONSTITUTIVO PODE SER DECLARADO NULO ?
Sim, desde que atribua às fracções fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara ou se não fizer a individualização das fracções ou não lhes atribuir valor.
A CASA DA PORTEIRA, FRACÇÃO COMUM, PODE SER ARRENDADA A OUTREM ?
Pode, desde que continue a ser tratada como coisa comum.
ESSA FRACÇÃO SÓ PODE SER ARRENDADA PARA HABITAÇÃO ?
Depende. Se o título constitutivo não fizer limitações à utilização da fracção, a assembleia de condóminos pode deliberar por maioria de 2/3 dar outro fim à fracção.
O TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL PODE ESTABELECER NORMAS CONTRÁRIAS À LEI?
As normas do título constitutivo podem complementar a lei ou, em certos casos, afastar-se dela mas apenas com a permissão da lei; tem assim que respeitar sempre a lei.
A LEGISLAÇÃO E O SEGURO OBRIGATÓRIO
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
QUEM ESTÁ OBRIGADO A CELEBRAR O SEGURO OBRIGATÓRIO ?
Os proprietários individualmente, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escada) que lhes pertence.O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efectuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efectuá-lo ficando os proprietários obrigados a pagar-lhe o prémio.
É OBRIGATÓRIA A ACTUALIZAÇÃO ANUAL DO SEGURO ?
Sim. Deve a assembleia decidir sobre a actualização. Se não o fizer, o administrador tem que actualizar o seguro, socorrendo-se do índice editado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
SEGURO FACULTATIVO
Existem seguros que cobrem variados riscos para além do risco de incêndio; são os seguros multi-riscos, nomeadamente multi-riscos habitação e multi-riscos condomínio. O seguro multi-riscos condomínio é um seguro de grupo que abrange todos os condóminos, pelo que se espera seja mais barato.Se os condóminos de um prédio têm seguro individual de incêndio ou seguro individual multi-riscos habitação e pretendem subscrever um seguro multi-riscos condomínio devem autorizar, em assembleia, o administrador a contratar o seguro e avisar a sua seguradora com a antecedência mínima de um mês do vencimento da anuidade, que não pretendem renovar o seguro.
PROIBIÇÕES E OBRIGAÇÕES IMPOSTAS AOS CONDÓMINOS
ARTIGO 1422º DO CÓDIGO CIVIL
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de cosas imóveis.
QUAIS AS LIMITAÇÕES AO EXERCÍCIO DOS DIREITOS DOS CONDÓMINOS?
É especialmente vedada aos condóminos:- Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;- Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;- Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;- Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia aprovada sem oposição.
PODE O CONDÓMINO REALIZAR OBRAS QUE MODIFIQUEM A LINHA ARQUITECTÓNICA OU O ARRANJO ESTÉTICO DO EDIFÍCIO?
Sim. Para tal (I) não pode pôr em risco a segurança do prédio (II) tem de solicitar autorização à assembleia e esta tem de ser dada por maioria de 1/3 e (III) posteriormente, terá de solicitar à Câmara Municipal a licença.
QUAIS SÃO AS OBRIGAÇÕES DO PROPRIETÁRIO DA FRACÇÃO?
Informar o administrador do arrendamento efectuado, assim como da sua actual morada;- Arrendar a fracção para o fim a que ela se destina, mencionado no título constitutivo;- Informar o arrendatário da sua fracção das regras que regulamentam o condomínio, anexando o regulamento de condomínio ao contrato de arrendamento;- O condómino proprietário da fracção é responsável perante o administrador pelos actos do arrendatário que violem a legislação ou o regulamento do condomínio;- O condómino proprietário da fracção é obrigado a efectuar o pagamento dos encargos de fruição das partes comuns, excepto se for acordado entre o proprietário/senhorio e o arrendatário ficarem essas despesas a cargo deste último.
QUEM ESTÁ OBRIGADO A EFECTUAR AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO ?
Em regra quem está obrigado a efectuar as despesas de condomínio é o proprietário/senhorio da fracção.Para alterar essa regra tem de haver um acordo entre o proprietário/senhorio e o arrendatário.Requisitos do acordo:Tem de fazer parte do texto escrito do contrato de arrendamento ou fazer parte de um aditamento ao contrato.
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS – DEFINIÇÃO
A assembleia é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.A assembleia está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).
NÚMERO DE REUNIÕES DA ASSEMBLEIA POR ANO
Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos.A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por proprietários que representem 25% do valor do prédio.
REGRAS A QUE OBEDECE A CONVOCATÓRIA DAS REUNIÕES
Deve ser efectuada por carta registada com aviso de recepção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso, terá de haver recibo de recepção assinado pelos proprietários.
CONTEÚDO DA CONVOCATÓRIA
A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cuja Sá deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.
CONSEQUÊNCIAS DA FALTA DE QUÓRUM
Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia o seu assentimento ou a sua discordância.O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.
VOTAÇÃO - QUANTOS VOTOS POR FRACÇÃO
O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fracção corresponde uma parte desse todo.No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fracção; uma fracção com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fracção com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.O regulamento do condomínio pode, no entanto, determinar que cada fracção tem direito a um voto.
DECISÕES DA ASSEMBLEIA - QUE MAIORIAS
Em regra, as decisões da assembleia são tomadas por maioria simples.Excepções a esta regra:I - Deliberações que exigem 2/3 do valor total:- alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);- obras de inovação;II - Deliberações que exigem unanimidade:- Alteração do título constitutivo;- Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a ¾ do seu valor total;- Aprovação do regulamento do condomínio;- Decisões sobre aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.Vemos, assim, que existem certas deliberações que exigem a unanimidade ou a maioria de 2/3 dos votos e que a falta sistemática de um ou vários condóminos impossibilita a tomada de decisões.A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de recepção, até trinta dias após aprovação da acta.Depois de receberem a carta, esses condóminos têm noventa dias para informarem a assembleia, por escrito, sobre a sua concordância ou sobre o seu desacordo.Se estes condóminos não responderem conclui-se que concordaram com as decisões tomadas.
FALTA DE UM CONDÓMINO A UMA REUNIÃO
A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderesSe o condómino não teve oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino informa a assembleia que o vai representar. Posteriormente, o condómino ausente ratifica, ou seja, aceita as decisões tomadas em seu nome.
DELIBERAÇÕES INVÁLIDAS
As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.
COMO DEVEM SER DIVIDIDAS AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO ?
As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos donos das fracções na proporção do seu valor (permilagem).Excepções a esta regra:- Se o título constitutivo determinar de outra forma;- Se o regulamento previr outras situações;- Se for aprovado em assembleia por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).
MÉTODO DE PAGAMENTO DAS DESPESAS CORRENTES DE CONDOMÍNIO.
Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos realizada normalmente na primeira quinzena de Janeiro e convocada pelo administrador.
QUEM GERE ESSE DINHEIRO ?
Para o funcionamento normal do condomínio têm que se efectuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.É ao administrador que compete gerir o dinheiro (ver funções do administrador).
DESPESAS COM INOVAÇÕES - ARTIGO 1426º DO CÓDIGO CIVIL
As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no título III A. 1).Excepção a esta regra:Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada - obras de natureza voluntária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.
REPARAÇÕES NECESSÁRIAS À MANUTENÇÃO DO PRÉDIO EM BOAS CONDIÇÕES
No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer um dos proprietários das fracções tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.Os proprietários que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
UM CONDÓMINO QUE VIVE NO 3º ANDAR PODE RECUSAR-SE A PAGAR O SERVIÇO DE ELEVADOR ALEGANDO QUE TEM PÂNICO DE ELEVADORES E QUE SOBE SEMPRE PELAS ESCADAS ?
Não. Uma vez que ele ou a sua família, ou os seus amigos, podem sempre vir a utilizá-lo.
SE UM CONDÓMINO NÃO HABITA A SUA FRACÇÃO ESTÁ OBRIGADO A PAGAR OS ENCARGOS RESULTANTES DA VIDA EM CONDOMÍNIO ?
Sim, terá que pagar o valor da quota de condomínio que lhe cabe, uma vez que para a lei o que conta é o uso que cada condómino pode fazer das coisascomuns, e não o uso que efectivamente faça delas.
SE UM CONDÓMINO (V. FUNÇÕES DO ADMINISTRADOR) SE RECUSA A PAGAR AS DESPESAS CORRENTES DE CONDOMÍNIO, QUE FAZER ?
O administrador deverá interpor acção judicial contra ele, funcionando a acta da assembleia de condóminos que deliberou o pagamento desse valor, como título executivo.
SE UM TERRAÇO DE COBERTURA, UTILIZADO EXCLUSIVAMENTE POR UM CONDÓMINO NECESSITAR DE OBRAS, DEVERÁ SER ELE A SUPORTAR O CUSTO DESSAS OBRAS ?
Depende:I - Se a necessidade das obras resulta da utilização indevida desse espaço, por exemplo da construção pelo condómino de canteiros no terraço que provocaram infiltrações, a responsabilidade é sua; II - Se a necessidade das obras resulta de factos que são alheios à utilização do espaço por esse condómino, a responsabilidade é de todos os proprietários.
FUNÇÕES DO ADMINISTRADOR
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:- Convocar a assembleia;- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;- Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;- Exigir dos donos das fracções a sua quota-parte nas despesas aprovadas;- Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;- Executar as deliberações da assembleia;- Representar o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas;- Prestar contas à assembleia;- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
QUEM PODE SER ADMINISTRADOR
O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos como por um terceiro.
REMUNERAÇÃO
O cargo do administrador é remunerável sendo a remuneração fixada pela assembleia.
DURAÇÃO DO EXERCÍCIO DAS SUAS FUNÇÕES
O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
FALTA DE NOMEAÇÃO DE ADMINISTRADOR
Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino.Se mesmo assim o administrador não houver sido nomeado judicialmente, as suas funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem de capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
DESTITUIÇÃO DO ADMINISTRADOR NO DECURSO DO SEU MANDATO
O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
INTERPOSIÇÃO DE ACÇÕES EM TRIBUNAL PELO ADMINISTRADOR
O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer condómino, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
OBRAS FACULTATIVAS
As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio.
OBRAS OBRIGATÓRIAS
Obras prioritáriasAs obras com reparações indispensáveis e urgentes são obrigatórias e prioritárias. Exemplos de situações que exigem obras imediatas:- Fugas de gás na conduta do prédio;- Rotura na canalização da água;
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DA EXECUÇÃO DAS OBRAS NO CONDOMÍNIO?
O perigo criado por estas situações exige que sejam tomadas decisões rápidas pelo administrador do prédio; se este não agir, porque não está presente ou porque é pouco diligente, qualquer condómino pode responsabilizar-se pela reparação.Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia para ser analisada e aprovada a actuação do condómino.
QUEM SUPORTA OS CUSTOS DAS OBRAS NO CONDOMÍNIO?
Os donos das fracções na proporção das suas quotas.Obras de conservação e beneficiaçãoA conservação do prédio é da responsabilidade de todos os condóminos.
QUANDO DEVERÃO SER FEITAS OBRAS NO CONDOMÍNIO?
Sempre que necessário.
O regulamento geral das edificações urbanas (RGEU) determina que sejam feitas obras de conservação e beneficiação nos condomínios, pelo menos de oito em oito anos.As Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.
SOBRE A DESTRUIÇÃO DO PRÉDIO
Uma situação pouco frequente é a destruição do edifício, mas que pode acontecer em consequência de uma catástrofe ou da sua idade avançada.Em caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente pelo menos, 3/4 do seu valor, qualquer condómino poderá exigir a venda dos terrenos e materiais.A venda será feita da forma que for determinado pela assembleia.Se a destruição atingir uma parte menor do edifício pode a assembleia deliberar que o edifício deve ser reconstruído, devendo para o efeito deliberar por maioria do número de condóminos e por maioria do capital investido; situação especial de dupla maioria.Os condóminos que não queiram a reconstrução poderão ser obrigados a vender as suas fracções a outros condóminos.
"F.A.Q.' s" SOBRE CONDOMINIO
As "F.A.Q.'s" sobre Condomínio podem ser consultadas nos links que deixo.
